行业干货
多年以来，民建中央发挥联系经济界的优势，长期关注我国住房问题。2020年全国两会上，民建中央提交的《关于推动城市住房租赁市场健康发展的提案》（0577号）入选全国政协2020年度好提案。提案根据当前市场所反映出的一系列房屋租赁问题，从优化租赁住房供给结构、建立住房租赁公共平台、健全住房租赁市场管理体制、金融支持等方面提出了一系列合理化建议。
,住房问题是我们老生常谈、常谈常新的话题。近年来，伴随着我国城镇化建设的快速发展，社会的新生力量不断涌入城市，这些年轻人、新市民依然面临着“买不起房、租不好房”的现实难题。解决青年人、新市民住房困难问题，是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求。确保城市住房租赁市场的健康发展，实属众望所归。
,“根据有关调查显示，现在大城市70%的新市民和青年人依靠租房解决住房问题。”这是近日住房和城乡建设部副部长倪虹在国务院新闻办公室新闻发布会上给出的一组数据。数据表明，未来很长一段时间，房屋租赁需求持续旺盛，还有很大空间需要政府、市场进一步开拓和完善。
,加大公租房供给力度，是优化租赁住房结构的重要手段之一，也是住房和城乡建设部重点强调的具体举措。根据该部提出的最新要求，未来将进一步加快发展保障性租赁住房，尤其是人口流入量多、公租房需求大的大中城市，切实增加公租房供给。这一点上，在民建中央的提案中有迹可循。此外，民建中央还将租赁住房开发企业纳入重点考虑范围。
,上述提案提到，目前我国主要的出租房源来源于个人，租赁住房结构单一，应鼓励租赁住房开发企业与中介机构合作，提高品牌化长租公寓的市场影响力和受众范围。
,加强品牌化长租公寓发展的好处在哪里？民建中央调研部回应，一方面，丰富了租赁住房的供给来源；另一方面，是考虑到相对于散户房源，企业化机构式的管理，比较容易实现规范化，更利于后期的行业监管。
,记者从民建中央调研部获悉，该提案主要吸纳了民建北京市委会和民建安徽省委会调研报告中具有全国代表性的可行性建议。民建安徽省委会副主委兼秘书长陈广文告诉记者，租赁住房问题是2019年民建安徽省委会的年度重点调研课题，调研覆盖了长江三角洲多个省份。“品牌化长租公寓的发展模式，上海市走在了前头。”
,上海规模庞大的外来人口和流动人口催生了大量的租房需求，为长租公寓的发展提供了强力的需求支撑，同时，上海通过持续推出住宅租赁用地、增加租赁房源供应、培育专业化住房租赁企业和机构、加强金融支持等措施进一步加快发展住房租赁市场，为长租公寓的发展创造了良好的环境。
,“相对于住房质量难保障、房租涨价等问题，令承租人感到最棘手的问题其实是‘突然被驱赶’。专业化的住房租赁企业和机构，为承租人提供的就是一份稳定、一份安心。”陈广文表示，个人出租房屋带来的种种隐患，给年轻的承租人带来了焦虑，甚至令其疲惫不堪。
,记者发现，全国的租赁住房开发企业数据并不那么好看。民建北京市委会提供的一组数据可见一斑：90%的被调查中介表示，主要的出租房源来源于个人出租房屋，仅深圳市1家中介表示，其出租的房源主要来源于租赁住房开发企业。
,是市场不买账吗？不，是企业有难处。
,民建中央在提案中指出，住房租赁企业经营成本高、融资难、利润空间小、发展受限制。住房租赁项目的租金回报率偏低、回报周期长、项目开发成本较高，压力巨大。
,对此，民建北京市委会表示，建议进一步完善住房租赁市场的金融支持，鼓励保险机构为符合条件的住房租赁企业提供资金支持，鼓励银行开展以稳定现金流为逻辑的贷款；进一步发挥资产证券化的资产盘活作用，为住房租赁业务链条上的优质金融资产提供融资服务。
,陈广文表示，从调研的结果来看，中国建设银行在全国率先推出住房租赁“蓝海项目”，效果非常显著。其中建设银行研发的住房租赁市场专项贷款产品，增强了企业住房租赁贷款的便利性，大大激活了市场房源供给的动力和活力。
,与此同时，陈广文也向记者表达了政策滞后的担忧。2019年，6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。《意见》鼓励闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法改造为租赁住房。“商业用房的水电价格都十分昂贵，与住房租赁民水民电的实际成本不匹配。希望政府尽快制定优惠政策，从根本上激活这一部分的住房租赁项目。”
,市场的活跃，往往伴随着信息的繁杂和混乱。如何规范市场，令其有序可控？民建中央在提案中重点提到建立住房租赁公共平台和建立健全住房租赁市场管理体制。
,民建中央建议：以城市为单位，尽快建立城市住房租赁公共服务平台。平台应涵盖线下预约、线上网签、房源认证、信息发布、信用评价、行业监管等功能；运用现代信息技术对供给需求进行全面摸查，建立供给与需求跟踪机制；建立住房租赁大数据分析系统和租金监测机制，形成科学有效的住房租赁管理体系；在城市平台运营成熟后，在全国范围建立统一的重点城市住房租赁信息平台，统计监测全国数据。
,民建安徽省委会认为，平台的建立，对实现“底数清、目标明、规划稳、状态准”的运营管理体系，形成“价格清、供需明、数量稳、信息准”的住房租赁市场提供了可能。陈广文呼吁，对于纳入平台的住房租赁企业、机构和个人，建议给予一定的税收优惠政策。
,针对提案的该项建议，住建部做了如下答复：已指导直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市建设住房租赁管理服务平台，要求平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。对于个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
,民建中央表示，全国性的平台搭建目前施行起来有一定困难，未来再依靠技术手段将各地平台数据信息标准化不是问题。
,记者注意到，民建中央2021年也提交了关于住房租赁的提案。连续两年，提案中对住房租赁企业的管理和住房安全都有关注。建议的说法从“建立健全住房租赁市场管理体制”变为“完善住房租赁市场监管制度”。从“管理”到“监管”的变化，反映了近两年住房租赁市场逐渐繁荣而暴露出的行业问题。
,“我们一直在持续关注该行业的走向，2020年到2021年的全国两会之间，全国出现多家住房租赁企业因‘高进低出’‘长收短付’导致频频‘爆雷’，我们从建立信用奖惩制度、加强风险防范和资金监管等角度，进一步提出了可行性建议，净化住房租赁市场环境，维护市场秩序。”民建中央调研部回应。
,住房租赁市场能否健康发展，一定程度上决定了人才的去留问题。
,为吸引高端和稀缺人才，北京提出人才级别越高减免租金越多的政策；武汉不仅放宽人才落户限制、提供人才租房补贴，还与部分长租公寓头部企业合作推出大学毕业生租赁房，通过政企联合共同推进人才公寓的发展，为人才提供高质量的租住环境和有保障的配套服务。
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